2025 r. – co zmieni się w prawie?

Rok 2025 to czas istotnych zmian w polskim systemie prawnym, szczególnie w zakresie legislacji dotyczącej nieruchomości. W niniejszym artykule przedstawione zostaną kluczowe regulacje związane z prawem budowlanym, które będą miały znaczący wpływ na realizację inwestycji budowlanych, procesy planowania przestrzennego, zasady opodatkowania nieruchomości, a także inne aspekty. 

‍

Zmiany w zakresie planowania przestrzennego

‍

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 roku, wprowadza od 2025 roku szereg zmian w systemie planowania przestrzennego. Kluczową nowością będzie wprowadzenie Planu Ogólnego, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan Ogólny będzie dokumentem o zasięgu ogólnokrajowym, obejmującym całe terytorium Polski, a jego głównym celem będzie zharmonizowanie działań na poziomie lokalnym z krajową polityką przestrzenną.

W okresie przejściowym tj. do końca 2025 r. wszystkie gminy w Polsce będą zobowiązane do uchwalenia planów ogólnych, które zastąpią obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plany te stanowić będą podstawę do opracowywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Dzięki temu gminy zyskają większy wpływ na rozwój zabudowy na swoim terenie. Plany ogólne będą obejmować całe terytorium gminy, a decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z wytycznymi zawartymi w tych planach. 

Od 1 stycznia 2026 roku wejdą w życie zmiany dotyczące pozyskiwania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), w tym m.in. obszaru analizy otoczenia oraz zasad określania wysokości budynków. W konsekwencji wprowadzone zostaną ograniczenia w uzyskiwaniu takich decyzji dla tzw. obszarów uzupełniania zabudowy. Jeśli gmina nie wyznaczy tych obszarów w planach ogólnych, nie będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W okresie przejściowym kluczową zmianą jest ograniczenie obszaru analizy do 3-krotności szerokości frontu działki, jednak nie więcej niż 250 m.

Wprowadzony zostanie także Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) – dokument opracowywany przez gminę i inwestora podczas negocjacji, który będzie stanowił element umowy urbanistycznej. Ostateczną akceptację ZPI będzie musiała wyrazić rada gminy. Nowe przepisy nakładają na inwestora obowiązek negocjowania pakietu inwestycji, które gmina uzna za niezbędne w danej lokalizacji, w zamian za możliwość realizacji projektu deweloperskiego zgodnie z planem ogólnym. W okresie przejściowym ZPI będzie musiał być zgodny ze studium uwarunkowań.

‍

Zmiany w podatku od nieruchomości

‍

Z dniem 1 stycznia 2025 roku zaczęły obowiązywać nowe przepisy dotyczące podatku od nieruchomości. Jedną z najistotniejszych zmian jest wprowadzenie nowej definicji „budowli”, która obejmuje szereg obiektów.

Zgodnie z nowymi regulacjami, ogrodzenie zostało uznane za budowlę. Podatek od nieruchomości obejmie jedynie budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Oznacza to, że ogrodzenie prywatnej posesji nie będzie podlegać opodatkowaniu.

Garaże będą uznawane za część mieszkalną budynku mieszkalnego, co będzie skutkować niższym podatkiem od nieruchomości.

W 2025 roku maksymalna stawka podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych wyniesie 1,19 zł za metr kwadratowy, a dla gruntów pod takimi budynkami – 0,73 zł za metr kwadratowy.

Właściciele garaży, które są oddzielnymi lokalami w budynku mieszkalnym, będą płacić podatek w tej samej wysokości, co za lokale mieszkalne, tj. 1,19 zł za metr kwadratowy. Natomiast właściciele garaży wolnostojących będą zobowiązani do uiszczenia dziesięciokrotnie wyższej stawki, wynoszącej 11,48 zł za metr kwadratowy.

Ustawodawca przewidział możliwość przedłużenia terminu składania deklaracji na podatek od nieruchomości na 2025 rok do 31 marca 2025 roku.

‍

Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe

‍

Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to I kwartał 2025 roku. Celem projektowanych rozwiązań jest ułatwienie realizacji inwestycji mieszkaniowych, w szczególności przez zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.  Proponowane środki realizacji założeń polegają m .in. na: 

• zniesieniu ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast oraz rezygnacja z prawa odkupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. W projekcie przewidziano rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu UKUR o wszystkie nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast. Istotą tej zmiany jest nadanie priorytetu realizacji celów polityki mieszkaniowej w miastach oraz usunięcie zasadniczej bariery w procesie urbanizacji na obszarach miejskich, jaką jest ograniczona możliwość zbywania gruntów rolnych.
• Zniesieniu generalnego zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Rozwiązanie to przywraca stan prawny sprzed dnia 1 stycznia 2019 roku, umożliwiając publicznemu właścicielowi gruntu ustanowienie trwałego tytułu prawnego na rzecz podmiotu realizującego przedsięwzięcia doniosłe społecznie i gospodarczo, zachowując kontrolę nad realizacją celu określonego przez strony w umowie. 
• W procedurze uproszczonej sporządzenia planu miejscowego zawsze będzie można zawrzeć zmianę w zakresie umożliwienia realizacji dodatkowej pełnej kondygnacji w przypadku budynków niższych niż 30 m.

• Umożliwieniu radzie gminy ustalenie w drodze uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w związku ze sporządzaniem zintegrowanych planów inwestycyjnych. 
• Zaproponowano również kilka zmian w odniesieniu do uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, przyjmowanych na podstawie ustawy mieszkaniowej, m.in.: usunięcie wymogu zachowania minimalnego udziału powierzchni handlu i usług w każdej inwestycji, uzupełnienie przepisów odnoszących się do realizacji inwestycji w zabudowie śródmiejskiej, umożliwienie zawieszenia biegu terminu procedury w przypadku konieczności dokonania modyfikacji wniosku oraz ograniczenie związanego z tym ponawiania procedury, usunięcie obowiązku realizowania urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu na terenie inwestycji w przypadku spełnienia przez inwestycję wymaganych ustawą standardów w tym zakresie w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji.
• Przewiduje się także rezygnację z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej i powrót do zasad obowiązujących przed 2023 rokiem.

Wskazane zmiany mają na celu uproszczenie procedur inwestycyjnych oraz poprawę dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Mają one również umożliwić łatwiejsze realizowanie inwestycji deweloperskich, poprawiając współpracę gmin z inwestorami, a także zapewnić większą zgodność z krajową polityką przestrzenną. 

‍

‍